本文摘要：网络配图（来源：百度）中国城镇住房供给能力大大减少，同时有效地市场需求大大上升。这种趋势下，房地产市场的供需关系迟早会再次发生根本性改变。当房地产市场的供需关系再次发生根本性反败为胜并步入长周期拐点时，政策调控并无法转变其上行趋势。 对于许多人口清净流入的三四线城市和县，房地产市场或将转入长年上行地下通道。但人口持续净流入的地区，尤其是北上广浅等超大城市，房价收益比有可能在较长时间内都正处于看上去不过于合理的奇高水平。

网络配图（来源：百度）中国城镇住房供给能力大大减少，同时有效地市场需求大大上升。这种趋势下，房地产市场的供需关系迟早会再次发生根本性改变。当房地产市场的供需关系再次发生根本性反败为胜并步入长周期拐点时，政策调控并无法转变其上行趋势。

对于许多人口清净流入的三四线城市和县，房地产市场或将转入长年上行地下通道。但人口持续净流入的地区，尤其是北上广浅等超大城市，房价收益比有可能在较长时间内都正处于看上去不过于合理的奇高水平。

2014年初以来，中国房地产市场经常出现了十余年来第一次没政策介入的自发性调整。目前，这种调整从点到面，从量到价，呈现出蔓延到的态势。

房地产市场的调整，引起了各方面的注目。回应，笔者有如下思维。当前供给规模只正处于寄居行主导阶段中国房地产市场会瓦解世界各国房地产市场的普遍规律，也一定会步入自己的长周期拐点。这本是不言自明的道理。

但由于中国自1998年房改以来仍未经历过一个原始的房地产长周期，几次短周期调整后经常出现了市场需求集中于愈演愈烈和价格更加激烈下跌，这造成房地产是支柱产业和房价总有一天下跌的观点在中国非常流行。为此，我们必须仔细观察对比市场化程度较高、并且经历了数轮原始周期的发达国家房地产市场。2002年至2012年，美国新建住房与存量住房之比（按套数计）平均值为1.12%，住房更为紧绷的日本（按照美林美银大中华区首席经济学家陆挺计算出来人均住房面积为33.9平方米）为2.04%。

相比之下，同期中国追加住房与存量住房之比（按照国家统计局城镇人均住房面积除以适当城镇常住人口的方法估计面积）平均值为6.2%，相比之下低于美国和日本的水平。中国追加住房与存量住房比例正处于如此之低的水平，根本原因是过去十余年中国经济正处于寄居行主导（居住于和上下班市场需求沦为经济快速增长主要动力）的特定阶段，房地产市场在城镇住房供给长年严重不足的背景下经常出现了上课式快速增长。这一阶段童年之后，追加住房占到存量住房的比例将从目前的6.2%逐步上升至大部分发达国家3%以下的水平。

预计，房地产业将仍然是经济快速增长的主导产业，市场交易将以二手房居多，房价也将从持续下跌改变为追随经济周期上下波动。长周期拐点将经常出现在潜在市场需求几乎饱和状态之前许多人指出，中国潜在住房市场需求并没几乎饱和状态，因此房地产市场长周期拐点未来临。首先，现有城镇居民的住房市场需求仍未获得几乎符合。

按照2010年11月第六次全国人口普查数据，中国城镇居民中仍有7988万人正处于非家庭关系的合住状态，有6051万户城镇家庭人均面积在20平方米以下。同时，中国城镇家庭小型化进程还将之后。

2000年至2012年，中国城镇户均人口从3.13人减少至2.86人，比起于日本的每户2.46人，还有一定的上行空间。这将使住房市场需求在人口总数恒定的情况下之后减少。其次，未来追加城镇居民的住房市场需求规模依然十分极大。

按照《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，到2020年常住人口城镇化率将从2013年的53.7%提升到60%，未来7年城镇人口将从2013年的7.3亿快速增长至2020年的8.4亿，平均值每年1570万。但要留意的是，长年拐点将再次发生在边际供需关系反败为胜之时，而不是潜在住房市场需求几乎饱和状态之时。这里，区分住房市场需求总量和边际量的概念是关键。

城镇住房潜在市场需求是一个总量的概念，而每年实际释放出的有效地市场需求是一个边际量概念。尽管从总量的看作，未来若干年城镇住房潜在市场需求的总规模有可能还很高，但就每年释放出的有效地市场需求而言，则有可能早已高于追加住房供给量。一旦这种边际供需关系再次发生根本性反败为胜，则房地产市场的长周期拐点就已构成。

从时点上看，住房边际供需关系再次发生根本性反败为胜不会经常出现在潜在市场需求饱和状态之前。只要有效地市场需求持续大于追加住房供给，房地产投资和房价就不会经常出现适当调整，从而以大幅上升方式来构建房地产市场的软着陆。

十余年来，中国城镇住房供给能力大大减少，同时有效地市场需求大大上升。这种趋势下，房地产市场的供需关系恐怕再次发生根本性改变。尽管心理预期等因素使得拐点明确时刻无法确认，但此次房地产市场首次经常出现自发性调整有一点充份推崇。

供给末端：城镇住房存量大幅度快速增长增量（边际）供给能力大大提升由于目前关于中国城镇住房存量及增量没全口径的官方数据，因此必须对所用于的数据展开一些解释。在城镇住房存量方面，在对各种数据展开对比分析后，笔者偏向于用于国家统计局获取的城镇人均住房建筑面积除以当年城镇常住人口来计算出来城镇存量住房供给面积。该数据既还包括划入国家统计局统计资料范围的城镇追加住房，也还包括并未划入统计资料的居民自建房，还包括在建制镇过程中由原农村住房改变而来的城镇住房，同时，还自动扣减了被征地的面积。这种以人查房的算法除了没能考虑到空置房以及取样不存在稍微偏差外，比较较为精确地体现了有人居住于的城镇住房。

按照这一口径，2012年中国城镇人均住房建筑面积为32.9平方米，按常住人口7.12亿计算出来存量住房建筑面积为234亿平方米。2002年至2012年间每年快速增长11.1亿平方米。在城镇住房增量供给方面，笔者使用国家统计局根据城镇企业、事业、行政单位及个体户请示的500万元及以上房地产开发投资完工面积所统计资料出来的城镇追加住房指标。这一数据不存在口径额小的问题，2002年至2012年城镇追加住房平均值为7.36亿平方米，仅有占到按上述方法计算出来扣除年均快速增长11.1亿平方米的68%。

但正是由于其不还包括自建房和由原农村住房，因此更加能代表市场化的城镇住房供给能力。而且，这一数据防止了抽样误差，能更佳地体现变化趋势。按照该数据，2002年至2012年，城镇住房增量供给从每年5.98亿平方米大幅下降到10.00亿平方米。

这体现了2002年至2012年中国城镇住房增量供给能力大大提升的现实。同时，2013年全国城镇住宅土地供给面积超过13.4亿平方米。

这指出2014年和2015年城镇住房增量供给能力仍将沿袭下降趋势。市场需求末端：城镇住房潜在市场需求衰退有效地（边际）市场需求上升从城镇存量人口的住房潜在市场需求来看，一方面，人均住房面积的大大减少减少了潜在市场需求。2002年至2012年，城镇人均住房面积早已从24.5平方米减至32.9平方米，似乎，提高性住房的潜在市场需求空间比起于之前大幅度减少。

另一方面，城镇家庭小型化趋势上升使追加市场需求构成速度上升。2000年至2012年，城镇家庭户均人口从3.13人/户降到2.86人/户的过程中，前4年年均上升0.0375人，中间4年年均上升0.0175人，最后4年年均仅有上升0.0125人。这意味著，由成婚、再婚等家庭重组因素而分化出来的新家庭数大幅减少。

从城镇追加人口的住房潜在市场需求来看，城镇化速度上升造成追加潜在住房市场需求上升。2000年至2013年，中国城镇每年追加人口平均值为2097万。但从2010年到2013年的最近4年，每年增加数早已从2466万减少至1929万。由于农村人口总数已从2000年的8.08亿降到2013年的6.03亿，可移往人口基数减少将造成未来城镇追加人口数更进一步上升。

按照上文《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》目标，2014年到2020年每年追加城镇人口平均值仅有为1570万。比潜在市场需求衰退更加最重要的是，较高的房价收益比诱导了潜在市场需求转化成为有效地市场需求的比例。长周期拐点一旦奠定政府调控无法转变长期趋势区分存量与增量、总量与边际量、以及潜在市场需求与有效地市场需求的概念，使得我们需要更加明晰地说明过去十余年中国住房市场正处于量价齐涨下降周期的原因，也能更佳地解释长周期拐点的构成逻辑。

过去十余年中国房地产市场正处于长周期的下降地下通道，固然是因为从总量看作，城镇住房存量供给（以人均住房面积为衡量标准）正处于较低水平，潜在市场需求正处于较高水平。但更加最重要的，是因为从边际看作城镇住房增量供给能力正处于较低水平，而有效地市场需求正处于较高水平，城镇住房呈现出供不应求的局面。

这其中，高于平衡水平的房价也是大量潜在市场需求成功转化成为有效地市场需求的关键因素。在这种情况下，住房增量供给能力的大大提升和住房价格的大大下降，都可以看做是增进房地产市场重返平衡的合理因素。

尤其必须解释的是，房地产市场的供不应求引起了投资性市场需求，而投资性市场需求又更进一步激化了供不应求，在房地产市场波动中起着了推波助澜的起到。投资性市场需求虽然也是有效地市场需求，但将在未来某一时刻改变为住房供给，对房地产市场波动起着助涨助跌的起到，具备一定的泡沫性质。在供需关系没再次发生显然改变之前，尽管政策调控几度造成房地产市场短期调整，但之后皆经常出现了更加大幅的住房价格下跌和房地产投资快速增长。

这指出，政策调控并无法转变市场规律要求的长年发展趋势。对于未来，某种程度可以辨别，当房地产市场的供需关系再次发生根本性反败为胜并步入长周期拐点时，政策调控并无法转变其上行趋势。政策调控手段主要是放松出租汽车和放开信贷。

自7月份以来，除北上广浅之外的绝大部分城市早已放松出租汽车。9月29日，央行也发文放开信贷，称之为首套贷款利率上限为贷款基准利率的0.7倍。但是应当看见，放松出租汽车对提高住房有效地市场需求的起到受限。

从2010年开始实行的出租汽车政策，除北上广浅等超大城市诱导了部分非户籍人口的消费性住房市场需求之外，大部分城市主要诱导的是投资性住房市场需求且继续执行并不严苛。投资性市场需求的性质就是追涨杀跌，在房地产市场由于消费性市场需求严重不足而自动调整的情况下，投资性市场需求会新的经常出现。因此，放松出租汽车起到不应低估。

而在放开信贷方面，央行在发文中同时回应，明确由银行业金融机构根据风险情况自律确认。由于目前房贷的风险有所提高，且利率市场化进程下沉了资金成本，综合风险和收益两方面的考虑到，商业银行无法按照7腰上限来继续执行首套房贷利率。

因此，放开信贷的实际效果也尚待仔细观察。更进一步地，如果地方政府需要通过征税房产税填补土地出让金增加，则政策将朝着推展房地产市场上行的方向演变。据西南财经大学甘犁测算，如果以填补2012年的6260亿土地财政净收入为目标，在只针对多套房家庭的二套或以上住房征收的情况下，房产税税率为房价2.8%就充足。

8月17日，《不动产注册暂行条例(印发稿)》月发布，具体将创建统一的不动产注册信息管理基础平台，政府对房地产市场态度改变的可能性无法回避。一旦房产税政策实施，此前大量黑市的投资性住房将不会被逼出有，这将更进一步激化房地产市场上行。

西南财经大学甘犁通过抽样调查指出2013年我国城镇地区空置率为22.4%，空置住房为4898万套。里昂证券2014年5月份发布的数据表明，过去5年竣工的房产中，空置率为15%，空置房产数量为1020万套。房价收益比的变化要求发展路径人口流向要求区域分化格局未来，中国房地产市场的发展路径各不相同边际供需关系的变化。

如上文所述，在供给大大减少的情况下，过低的房价收益比很大地诱导了潜在市场需求转化成为有效地市场需求。随着房地产市场供求关系的转变，房价收益比必定有所上升。

如果是以住房价格上升这种形式展开调整，房价收益比更容易在短时间内调整做到，有效地市场需求不会较慢完全恢复，供需关系均衡所须要时间更加较短，房地产市场成交量的回落更加慢；如果依赖居民收入增长速度低于房价增长速度展开调整，则房价收益比调整做到所须要时间更长，有效地市场需求快速增长较快，市场下滑时间也较长。区别于过去十余年的普涨格局，未来中国房地产市场的区域分化有可能沦为主要特征，而区域分化格局将由人口流向要求。对于许多人口清净流入的三四线城市和县，房地产市场或将转入长年上行地下通道。

但人口持续净流入的地区，尤其是北上广浅等超大城市，房价收益比有可能在较长时间内都正处于看上去不过于合理的奇高水平。以北京为事例，2003年至2013年，北京市常住人口从1456万减少至2115万，年均快速增长66万，这还不还包括数百万流动人口。

事实上，北京极高的房价可以被看做是教育、医疗、就业机会等区域类似资源货币化的结果。如果以当地居民平均收入作为分母，北京的房价收益比显然远高于一般来说指出的合理水平。

但如果以追加人口的缴纳能力作为分母，则北京较高的房价收益比有其合理性。因为，需要顺利常住人口北京的外地人口一般来说产生于全国范围内更为富足的阶层，或其自身具备取得较高收益的能力。在这种情况下，如果北京市放松出租汽车政策，由于2013年非户籍人口约799万，北京市房地产市场将很快翻转，成交量和价格将大幅度回落。

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